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Plus-values immobilières : la stratégie de la donation

16/11/2011 - Focus conseil

C'est une évidence : Si vous envisagez de faire une donation à vos proches vous avez, du point de vue fiscal, intérêt à transmettre en priorité vos biens dont la cession entraînerait la plus lourde imposition. En effet, les donations ayant pour vertu de purger les plus-values, elles se traduisent par une économie d'impôt d'autant plus forte que la taxation due à ce titre serait d'un montant élevé.

D'où le regain d'intérêt qui se manifeste pour les donations immobilières depuis la réforme du régime d'imposition des plus-values intervenue en septembre 2011 et qui prendra effet à compter du 1er février 2012.

Cette réforme, qui a essentiellement consisté à modifier le dispositif d'abattement pour durée de détention, se révèle doublement pénalisante :

Report de 15 ans à 30 ans le délai nécessaire pour bénéficier d'une exonération totale de la plus-value immobilière.
Passage de l'abattement du mode linéaire au mode progressif (taux s'échelonnant entre 2 % et 8 % selon qu'il concerne une année plus ou moins rapprochée de celle de l'acquisition).

Exemple : Pour un bien possédé depuis 15 ans (soit la moitié du délai de détention désormais requis pour avoir droit à l'exonération totale), l'abattement applicable sera non pas de 50 % mais de 20 % seulement (0 % jusqu'à 5 ans de détention et ensuite 2 % par année de détention, soit 2 % x 10 ans). Donc, bénéficiant jusqu'à présent d'une franchise d'impôt, une plus-value réalisée en 15 années donnera désormais prise à la taxation au taux de 32,5 % (19 % d'impôt proprement dit et 13,5 % de prélèvements sociaux) sur 80 % de son montant.

Face à cette nouvelle situation, la formule de la donation apparaît attractive pour des biens recélant d'importantes plus-values latentes. Ses incidences sont toutefois différentes selon que la transmission porte sur la pleine propriété ou bien uniquement sur la nue-propriété (donation avec réserve d'usufruit).

Donation en pleine propriété : exonération totale de la plus-value réalisée jusqu'à la date de la donation

En elle-même, une donation n'entraîne aucune imposition au titre des plus-values. Une telle imposition n'est susceptible d'intervenir que lorsque le bien immobilier est revendu. Si la donation a été effectuée en pleine propriété, imposable au nom du seul donataire, la plus-value réalisée par ce dernier est calculée par différence entre le prix de cession du bien et la valeur ayant servi à la liquidation des droits de donation (valeur vénale à la date de la donation).

Conséquence : la plus-value obtenue par le bien entre son acquisition par le donateur et sa transmission par donation échappe définitivement à l'impôt.

Donation en nue-propriété : exonération totale ou seulement partielle de la plus-value réalisée jusqu'à la date de la donation

Dans le cas où la donation a été effectuée en nue-propriété, il faut distinguer selon que la revente du bien intervient après le décès du donateur (soit après la réunion de l'usufruit à la nue-propriété) ou bien avant à cet événement.

- Après le décès du donateur : la plus-value imposable au nom du donataire est calculée par différence entre le prix de vente du bien et sa valeur en pleine propriété à la date de la donation. La situation est donc exactement la même qu'en cas de donation en pleine propriété : la plus-value antérieure à la donation échappe intégralement à l'impôt.

- Avant le décès du donateur : une fraction de la plus-value réalisée par ce dernier avant la donation donne, en revanche, lieu à taxation.
En effet, dans cette situation, chacun des deux partenaires (le donateur usufruitier comme le donataire nu-propriétaire) est imposé sur la plus-value afférente au droit qu'il est amené à céder. Ainsi, le donateur usufruitier est imposé sur l'augmentation de la valeur de l'usufruit depuis la date à laquelle il avait initialement acquis son bien et le donataire nu-propriétaire sur l'augmentation de la valeur de la nue-propriété depuis la date de la donation de celle-ci.

Exemple :

En 2002 : Acquisition d'un appartement par M. X destiné à la location
==> Prix d'acquisition 120 000 €.

En 2008 : Donation de l'appartement en nue-propriété de M. X (alors âgé de 64 ans) à son fils Jacques
==> Valeur retenue 200 000 €

En 2012 : Vente conjointe du bien par M. X et son fils Jacques
==> Prix de cession 230 000 €.

1) Prix de cession des droits : compte tenu de l'âge de M. X à la date de la vente (68 ans) :

Usufruitier : 230 000 X 40% = 92 000 €
Nu-propriétaire : 230 000 X 60% = 138 000 €

2) Calcul de la plus-value de M. X, donateur usufruitier :

- Prix d'acquisition de l'usufruit : 120 000 € X 40% = 48 000 €
- Plus-value brute de M. X*: 92 000 € - 48 000 € = 44 000 €.

3) Calcul de la plus-value du fils Jacques, donataire nu-propriétaire :

- Prix d'acquisition de la nue-propriété : 200 000 € X 60% = 120 000 €
- Plus-value brute de Jacques* : 138 000 € - 120 000 € = 18 000 €.

Bien entendu, la plus-value brute ainsi calculée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition des droits est réduite de l'abattement lié à la durée de possession dans les conditions suivantes :

- La personne cédant son droit avait acquis celui-ci isolément, la durée de détention est décomptée à partir de la date d'acquisition de ce droit.
- La personne avait initialement acquis la pleine propriété du bien, le décompte s'effectue à partir de la date d'acquisition de la pleine propriété.

Remarque : Si M.X. avait vendu le bien seul et en dehors d'une donation, sa plus-value aurait été alors de 110 000 €, taxable à 29% (32,5% de prélèvements sur 90% de la plus-value), soit une pression fiscale de 32 175 €.

Un processus qui peut s’avérer judicieux dans le cadre de certaines stratégies patrimoniales et sur lequel nous pouvons vous accompagner collégialement avec votre notaire. N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignement.

*Avant prise en compte des frais d'acquisition et des dépenses de travaux.

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