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Immobilier Scellier 2012 : Des conditions plus restrictives

03/02/2012 - Focus conseil

Moins attractifs que par le passé, les avantages fiscaux du dispositif Scellier sont en outre désormais soumis à des conditions plus restrictives.

Contrairement aux intentions initiales du Gouvernement, le dispositif Scellier n'a pas été prorogé au-delà du 31 décembre 2012. En outre, la loi de finances pour 2012 a procédé à différents réaménagements de ce régime qui vont tous dans le sens d'un durcissement.

Découvrez les nouvelles conditions...

DES CONDITIONS PLUS RESTRICTIVES

- Logements non BBC :

Ils sont éligibles à l'avantage fiscal uniquement si la demande de permis de construire a été déposée avant le 01/01/2012.

Les logements acquis en 2012 pour lesquels la demande de permis de construire a été déposée en 2012 n'ouvrent droit à la réduction d'impôt Scellier que s'ils répondent à la norme BBC (bâtiment basse consommation énergétique). Il en résulte que les logements ne répondant pas à cette norme ne peuvent bénéficier de l'avantage fiscal que si leur demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31 décembre 2011.

- Logements acquis en l'état futur d'achèvement :

L'achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la déclaration d'ouverture de chantier.

Il s'agit d'une condition entièrement nouvelle pour les logements acquis en l'état de futur achèvement. Aucun délai d'achèvement particulier n'était antérieurement prévu pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement comme c'est le cas de la plupart des logements acquis sous le régime du Scellier.

DES AVANTAGES REVUS A LA BAISSE

- Base de calcul de la réduction d'impôt :

La limite globale de 300 000 € se double d'un plafond par mètre carré.

Depuis l'origine, la réduction d'impôt Scellier ne joue que dans une limite de 300 000 €. Pour les investissements réalisés en 2012, la loi de finances pour 2012 a ajouté à cette limite globale un plafond par mètre carré de surface habitable devant être fixé par décret et variant en fonction de la localisation du logement.

Si l'on se réfère au rapport de l'assemblé nationale (rapport n° 3805, tome III), ces plafonds devraient être de :

- 5 200 € pour la zone A bis,

- 5 000 € pour la zone A,

- 4 000 € pour la zone B1,

- 2 100 € pour la zone B2,

- 2 000 € pour la zone C.

Exemple : un logement de 50 m² situé dans la grande couronne autour de Paris (zone B1) est acquis au prix de 225 000 €.
Compte tenu du plafond devant s'appliquer dans la zone B1 (4 000 € par mètre carré), la réduction d'impôt sera calculée sur une base ramenée à 4 000 € x 50 = 200 000 €.

- Taux de la réduction d'impôt :

Les taux initialement prévus pour les investissements réalisés en 2012 étaient de 18 % (logements BBC) et de 9 % (autres logements).
Ils ont été respectivement ramenés à 16 % et 8 % par une disposition de la loi de finances pour 2012. Cependant, compte tenu de la réduction globale de 15 % des niches fiscales, les taux effectivement applicables seront de 13 % (BBC) et 6 % (non BBC).

À noter : Le taux de la réduction supplémentaire accordée aux investisseurs Scellier louant leur bien dans le secteur intermédiaire (respect d'un plafond de loyers spécifique et d'un plafond de ressources des locataires) au-delà de la période minimale de 9 ans reste, quant à lui, inchangé à 5 %.
Compte tenu de la réduction globale de 15 % des niches fiscales, il passe à 4 % pour chacune des deux périodes de 3 ans qui suivent la période initiale de location de 9 ans.
Ainsi, pour un logement BBC acquis en 2012, la réduction d'impôt totale peut atteindre 17 % (prorogation pendant une seule période de 3 ans) ou 21 % (prorogation pendant une deuxième période triennale).

CAS PARTICULIER DES LOGEMENTS RESERVES AVANT LE 01/01/2012

Des dispositions particulières ont été prises en faveur des logements ayant fait l'objet d'un contrat de réservation signé devant notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 1er janvier 2012. Sous réserve que leur acquisition intervienne avant le 31 mars 2012 (signature de l'acte authentique), ces logements ouvrent droit aux mêmes avantages que ceux acquis en 2011.

Il en résulte les conséquences suivantes :

- Le plafond par m² de surface habitable ne s'applique pas.

- Le taux de réduction applicable est de 22 % pour les logements BBC et de 13 % pour les autres logements
(hors éventuel coup de rabot fiscal de 15 %).

- Pour les logements loués dans le secteur intermédiaire (voir ci-dessus), le taux de la réduction d'impôt supplémentaire est de 5 % pour chacune des deux périodes triennales qui suivent la période initiale de location de 9 ans.

Sources : Loi n° 2011-1977 de finances pour 2012 du 28 décembre 2012

Fidroit, en collaboration avec GRF

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